Svojí první nemovitost jsem nekoupila bezhlavě na základě zajímavé nabídky. Než jsem začala s investováním do nemovitostí, přečetla jsem si několik knih, chodila jsem na prohlídky bytů, dělala jsem si poznámky, prostě jsem získávala zkušenosti, a o ty se s vámi dnes podělím.
Poradím vám, na co si musíte dát pozor, co si potřebujete spočítat, než nemovitost koupíte a jako bonus pro vás mám tip, na co nezapomenout, až si jednou investiční nemovitost pořídíte. Tak určitě čtěte až do konce.
📌Raději sledujete videa? Pak se podívejte na tuto epizodu, kde vás jednotlivými kroky jak začít investovat do nemovitostí také provedu. Když už tam budete, dejte mému YouTube kanálu odběr, ať vám neuteče další středeční video ze světa osobních nemovitostí a investování.
Pokud tedy chcete začít investovat do nájemních nemovitostí, ale nevíte, kde začít, pojďte si se mnou projít 5+1 kroků, které potřebujete udělat před tím, než nemovitost koupíte.
Krok první: Odpovězte si na otázku, proč chcete investovat do nemovitostí
Předtím, než koupíte svou první investiční nemovitost, stanovte si cíl své investice. Co očekáváte od této koupě? Nejčastěji jsou to tyto dvě varianty.
Varianta A: Koupím, dlouho ji držím a očekávám od této investice pravidelný příjem a její zhodnocení v čase. Nevýhodou jsou pravidelné náklady na udržování nemovitosti.
Varianta B: Koupím, otočím, prodám a mám rychlý zisk. Zde nastává riziko, jestli to vyjde a na investici vyděláte.
Toto pravidlo platí jak pro investice do nemovitostí, tak i pro jakékoliv jiné investice (akcie, fondy). Pokud si předem svůj cíl neurčíte, můžete ve finále zažít zklamání, protože výsledek bude jiný, než jste očekávali.
Krok druhý: Najděte inzerát potencionálního bytu a běžte ho obhlídnout
U bytů si můžete pro zpeněžení investice vybrat ze 3 hlavních strategií:
- Pronájem: Koupíte byt, pronajmete ho, a pokud jste nakoupili na hypotéku, splácíte z pronájmu hypotéku.
- Rekonstrukce: Koupíte ošklivý, vybydlený byt, uděláte rekonstrukci a byt pak prodáte za víc, nebo pronajmete.
- Strategie „obchodník“: Koupíte byt levně a prodáte obratem dráž, třeba formou dražby, která je specifická a hradí se z vlastní hotovosti.
Možností je hodně, ale nejdůležitější je mít jasno v tom, kterou cestou se chcete vydat, zajistit si financování (třeba u nás 😉) a dát se do akce. Jakou cestu máte v plánu vy?
Já například v roce 2023 nekoupila žádnou nemovitost, protože jsem si zasekla bonitu, kterou potřebuji opět uvolnit, abych mohla investovat do dalších nemovitostí.
Přesto mi to nedalo a vydala jsem se na obhlídku jednoho bytu za velmi nízkou cenu. Sice byla vysoká šance, že bych byt získala, protože byli jen další dva zájemci, ale nakonec jsem se rozhodla, že by se mi ekonomicky byt nevyplatil, a to ze dvou důvodů.
Byt byl před rekonstrukcí a musela bych do jeho předělání vložit hodně svého času, který nemám. A za druhé rekonstrukce by byla finančně náročnější, protože byt byl vlhký.
Pokud tedy také plánujete investovat do nemovitostí, neberte v úvahu jen výhodnou cenu koupě, ale především i svůj čas, energii a finance, které do nemovitosti budete muset investovat po nákupu.
Do jaké nemovitosti se vyplatí investovat začátečníkům?
Na konzultacích jsem dostala otázku: Vyplatí se investice do garáže? Hádám, že vás už také napadla, a tak odpověď nasdílím i dnes s vámi. Garáž je ideální nemovitost pro začínající investory nebo do garáže investujte v případě, že máte hotovost, kterou chcete někam uložit, a o investici se následně nechcete starat.
Navíc riziko špatného nákupu je zde minimální a výnos z nájmu kolem 5 %. Na co si dát pozor? Hlavně na právní řešení příjezdové cesty a na vlastnictví pozemku pod garáží. Jediná nevýhoda je, že se na to nedá vzít hypotéka.
Tady je příklad pro představu. Dejme tomu koupíte garáž v Brně o velikosti 22 m2 a budete ji pronajímat, protože parkovacích míst je tu málo. Kupní cena je 650 000 Kč, nájem dáte za 2 500 Kč měsíčně, zhodnocení vás vyjde na 4,6 % ročně. To je krásné, co myslíte?
Krok třetí: Promyslete si, jak nemovitost zafinancujete
V tomto kroku si spočítejte, jakou částku můžete dát ze svých zdrojů a kolik pokryje hypotéka. V souvislosti s hypotékou se ujistěte, že máte dostatečnou bonitu, tedy úvěruschopnost, a banka váš požadavek schválí. V opačném případě si bonitu musíte navýšit. Případně se nechte inspirovat mým článkem Jak získat hypotéku, když nemáte dostatečnou bonitu.
Poslední dobou si všímám, že investoři do nemovitostí si zakládají běžný účet u ČSOB, pravidelně tam začnou posílat peníze a spoléhají se na předschválený limit pro získání hypotéky. Téma, jak si zvýšit bonitu, rozebírám více ve videu tady.
Ale u dvou posledních podnikatelů, kteří u mě byli na konzultaci, jsem zjistila, že čekají zbytečně. Jejich bonita pro získání hypotéky je dostatečná a nákup investiční nemovitosti tak nemusí odkládat.
A ještě jedna věc, kterou byste měli vědět, pokud také počítáte s předschváleným limitem pro získání hypotéky u ČSOB.
Ve své metodice banka uvádí, že když klient žádá v pořadí o třetí a další úvěr na bydlení, nebo má již sjednáno tři a více úvěrů na bydlení, získá na pronájem produkt Hypotéka, kde je maximální splatnost 20 let. To může výrazně ovlivnit ziskovost investice.
Pokud si nejste jistí, jak na tom jste se svou bonitou, přijďte na konzultaci financování investičních nemovitostí a společně to rozlouskneme.
Jak na investici do nemovitosti ušetřit
Otázka za 10 bludišťáků: Víte, proč investoři nakupují nemovitosti dál, i když jsou teď úrokové sazby poměrně vysoké?
Ve svém principu jsou stále poměrně levné, je to jen jiný úhel pohledu a zkušeností. Úroky u hypoték jsou totiž nižší, než je inflace. Ale zásadní je, že v případě dlouhodobého pronájmu ani tyto úroky neplatí, protože je platí nájemce.
Pro investora je mnohem důležitější si vyjednat lepší cenu, protože to je věc, která se reálně promítne na jeho penězích. A teď je ta nejlepší chvíle na vyjednávání ohledně ceny. Pokud kupujete nemovitost, ptejte se na slevu. Jak velmi ráda říkám: Za zeptání nic nedáte.
Tady je jeden příklad za všechny. Sice nemám inzerát uložený, ale byt šel do nabídky za 1,6 mil. Kč. Poté, co jsem požádala o slevu, přišla mi tato odpověď:
Pokud chcete vědět, jak si o snížení ceny říct, doporučuju vám shlédnout právě tohle 📽️ video, kde o tom mluvím více.
Co když chci investovat v zahraničí
Přemýšleli jste nad tím, že si pořídíte byt nebo dům v zahraničí, kam se budete moct vydat na dovolenou a po zbytek sezóny ho budete pronajímat? Lákavá představa, že?
Určitě vás taky napadlo, co za lapálie se za tím skrývá z hlediska financování. Dobrou zprávou je, že nákup zahraniční nemovitosti můžete financovat hypotečním úvěrem z České republiky a splácet ji v českých korunách.
Jediný problém je s tím, že si česká banka na zahraniční nemovitost nevezme zástavu. Pokud byste do toho tedy chtěli jít, potřebujete zastavit nemovitost v ČR.
Jestliže zástavu potřebujete, ale nemáte možnost zastavit nemovitost v ČR, můžete se poohlédnout po financování přímo v zahraničí. Počítejte ale s tím, že pokud nemáte příjem v eurech, dolarech nebo jiné měně, která v dané zemi platí, vystavujete se vyššímu směnovému riziku.
Pokud potřebujete poradit s financováním nemovitosti v zahraničí, jsem tu pro vás. Sama si teď dělám seznam zahraničních nemovitostí a moje další investice bude směřovat právě tam.
Na co si dát pozor před tím, než si pořídíte nemovitost v zahraničí, jsem vám sepsala do článku zde (až bude, dát odkaz).
Krok čtvrtý: Odhadněte příjem z nájemního bytu
Udělejte si průzkum a podle průměrných cen nájmů podobných bytů ve vybrané lokalitě budete mít představu, v jaké výši můžete požadovat případné nájemné.
Nyní pro vás mám reálnou ukázku toho, co nedělat, pokud chcete investovat do nemovitostí a nedostat se do dluhové pasti. Ozval se mi nový klient, který do nemovitostí investuje, ale popravdě je to spíše odstrašující případ. Ptáte se proč?
Investuje v lokalitách, které vůbec nezná, kupuje nemovitosti, které nikdo nechce, a zisky samozřejmě nikde. Neumí si spočítat ani cash flow, natož výnosnost investice. Je totálně předlužený a v situaci, když mu vypadne nájemník pouze z jednoho bytu, nebude mít z čeho zaplatit úvěr, protože nemá žádnou rezervu. Tady je snad všechno špatně.
Nabídla jsem mu pomocnou ruku a poradila, ať si nejprve vytvoří finanční rezervu. Nicméně on místo toho přemýšlí nad dalším nákupem. Uvidíme, jak se rozhodne, ale pokud peníze použije na další investici, obávám se, že nedopadne dobře.
Moje rada zní: Vzdělávejte se před tím, než uděláte jakoukoliv investici! Snažte se toho zjistit a naučit co nejvíc. Dnes už existují různé knihy a semináře, sama toho s vámi hodně sdílím na mém YouTube kanálu. Ptejte se, udělejte si investiční plán a až poté se pusťte do akce.
Pokud chcete znát další investorské chyby, určitě si přečtěte tento článek, ve kterém s vámi sdílím, co bych udělala jinak, kdybych znovu začínala investovat do nemovitostí.
Krok pátý: Spočítejte si náklady a výnosnost
No a nakonec si sepište předpokládané provozní náklady, které s nákupem nemovitosti přicházejí (sem patří fond oprav, opravy nemovitosti, daň z nemovitých věcí, pojištění, rezervy a další).
Pamatujte: Jako investora vás zajímá, kolik procent reálně získáte z investice na vložený vlastní kapitál.
Jestli vás zajímají detaily, určitě se podívejte na video Nemovitostí portfolio, kde jednotlivé platby a další detaily k investičním bytům, rozebírám detailněji.
Sjednejte si pojištění nemovitosti
Na závěr mám tady pro vás slibovaný bonus. Až si jednou pořídíte investiční nemovitost, určitě nezapomeňte na pojištění této nemovitosti.
Proč je to tak důležité? Téměř polovina majitelů domů nemá svou nemovitost pojištěnou. A pokud mají, je značná část smluv zastaralá a nereflektuje současnou hodnotu domu! Pokud se vás to týká, pusťte si tuto dvouminutovou reportáž ČT24.
Teď vám to nic neušetří, obnova pojistky může být dokonce dražší, ale ve chvíli, kdy se něco stane, budete si za tento krok děkovat.
Například v mém nájemním bytu praskl bojler, totálně vytopil můj byt i byt pode mnou. Voda tekla celou noc, jelikož všichni spali, nikdo si toho nevšiml. Pojistku jsem měla 3 roky, zaplatila jsem za ty 3 roky necelé 3 000 Kč, ale dostala jsem 24 755 Kč. Takže mi to ušetřilo nemalé peníze.
Ano, prasklá voda a škody, které nadělala, byly banální a většina z nás by je v pohodě pokryla ze své finanční rezervy. Teď si ale vemte, že by škoda byla závažnější, a stála by vás ne 20 tisíc, ale rovnou 200 tisíc? To už taková sranda není.
Chápu, že nikomu se to nechce řešit, ale až se něco stane, je dost pozdě. Je to zbytečná chyba. Přitom stačí jen vyplnit dotazník zde a my už to vyřešíme za vás.
Plánujete si pořídit investiční nemovitost nebo vlastní bydlení a řešíte, jak ho co nejvýhodněji financovat? Nebo vás čeká refinancování stávající hypotéky? Pak mám pro vás skvělou zprávu! Nechte vyřízení hypotéky a složitou administrativu na nás.
ZDARMA vám vybereme tu nejlepší hypotéku, připravíme návrh financování a vyřešíme celý proces až po uzavření úvěrové smlouvy. Odkaz na tuto zatraceně dobrou službu jsem vám dala sem.
A to je pro dnešek vše. Věřím, že vám tento článek pomohl a že vás bavil stejně jako mě. No a jako vždy, děkuji, že jste tu byli se mnou a uvidíme se společně zase příští týden.
