Zajímá vás, co bych udělala JINAK, kdybych znovu začínala investovat do nájemních nemovitostí úplně od začátku? V tomto článku s vámi nasdílím 3 tipy, o kterých jsem přesvědčená, že by mi pomohli ušetřit statisíce korun na špatně vybraných nemovitostech a desítky hodin času na jejich prohlídkách (a vy díky těmto tipům tyto chyby opakovat nemusíte!).
📌Článek si můžete jako vždy projít ve formě videa Investice do nájemních nemovitostí: Kdybych začínala znovu od začátku, co bych udělala JINAK!. Nezapomeňte přihlásit tomuto YouTube kanálu odběr. Nová videa na téma financování, rodinný rozpočet nebo investiční nemovitosti tady pro vás vychází každý týden a já vám můžu slíbit, že vám v nich doručím jen to nejlepší.
Ani jsem nemusela dlouho přemýšlet nad tím, co bych dnes udělala jinak, kdybych znovu začínala úplně od začátku s investicemi do nájemních nemovitostí. Tady je vůbec první věc, se kterou bych začala.
Tip 1: Znejte svůj rozpočet a jasně si vymezte peníze do investice
Jako první bych si zorganizovala svůj finanční rozpočet, snížila zbytečné výdaje, zajistila si dostatečnou rezervu a přesně vymezila peníze, které jsou určené pro investování do nemovitostí. A tady je proč!
Vím, že se o tom bavíme dost často a že jsem tak trochu ujetá na čísla, ale vážně – bez dobrého finančního základu (a tím myslím jasného přehledu o příjmech a výdajích) bych se určitě do tak rizikové investice nepouštěla. Ano, investice do nemovitostí jsou dost rizikové, i když to tak na první pohled nevypadá.
Nicméně já už si svůj finanční rozpočet, když jsem kupovala cíleně první investiční byt, vedla dva roky, přesně jsem znala své finanční toky a co si můžu dovolit. Také jsem věděla, kolik dokážu nad rámec svých běžných výdajů měsíčně splácet, protože vždy potřebujete počítat s tím, že byt může být nějaký měsíc bez nájemníka, tedy bez příjmu, ale hypotéka, fond oprav a zálohy na energie musíte platit pořád.
Neviditelná rizika při investování do nájemních nemovitostí
Nicméně riziko, se kterým jsem tenkrát nepočítala, bylo to, že jsem neměla jasně vymezené peníze, které jsou určené pro investování. Řeknu vám to narovinu: Měla jsem nějaký obnos peněz na účtu, našla jsem nemovitost, kterou chci koupit, vyjednala si slevu 25 tisíc z kupní ceny, což bylo super, obchod proběhl… a mně nezůstalo na účtu skoro nic.
Naštěstí nikde nic nevybouchlo, než jsem znovu něco našetřila, ale bylo to opravdu velké riziko a vám ho rozhodně nedoporučuju podstupovat, protože takovéhle jednání může být až likvidační. Nákup investiční nemovitosti s sebou nepřináší jen zajímavý příjem, ale také vysoké náklady. A to jsem si tenkrát vůbec neuvědomovala. Co kdybych třeba potřebovala vyměnit plynový kotel? Vyvložkování komínu také není levná sranda…
Dokonce se mi v jednom bytě stalo něco podobného – byt jsem koupila, vymalovala, vyměnila podlahy a kuchyňskou linku. Koupelna byla pěkná, na tu nebyl důvod sahat. Nastěhovala jsem nájemníky a buch, výměna sprchového koutu, protože byla prasklá vanička a protékala voda do bytu o patro níž. Oprava 10 000 korun. Naštěstí nic nákladného, ale i s tím musíte počítat.
Proč mám zvláštní účet pro správu nájemních nemovitostí
Vlastně proto mám dnes tolik běžných účtů – konkrétně 4 – které naplno využívám. Zde rozeberu pouze jeden, kde mám veškeré finanční toky, které se týkají pouze nájemních nemovitostí (patří sem příjem nájmů, platby všech fondů oprav, záloh na energie, pojistek, prostě kompletní náklady na nájemní byty).
Na tomto účtu držím navíc peníze na pokrytí všech nákladů za jeden měsíc. A to, co je navíc, hned přelévám na spořící účet, který je určený pro investování do nájemních nemovitostí. Teď už se nemůže stát, že po nákupu nemovitosti nebudu mít žádnou rezervu, protože mám tyto peníze od sebe úplně oddělené.
Poučte se z mých zkušeností a pamatujte na to, že zásadní je mít přehled ve svých financích a mít jasně vyčleněné peníze na konkrétní finanční cíle.
Tip 2: Udělejte si investiční plán, ať neriskujete bonitu
Druhá věc, kterou bych udělala ještě před jakoukoliv akcí, tedy před nákupem investiční nemovitosti, je ta, že bych si stanovila jasný investiční plán, kde bych měla uvedeno:
- kolik nemovitostí chci koupit,
- jejich velikost a lokalitu,
- jak by probíhalo financování,
- co přesně chci z toho získat (tedy jaký pasivní příjem v každém roce očekávám)
- a jednotlivé kroky jak jej dosáhnout.
Dá se říct, že investiční plán je takový nástroj, který vás nenechá udělat ohromnou chybu, a já jich udělala hned několik.
Ta největší chyba, kterou jsem napravovala ze všech nejdéle a hodně těžce, byla ta, že jsem si totálně zlikvidovala bonitu v bankách, což znamená, že jsem neměla dostatečný příjem na to, aby mi mohli půjčit další peníze pro další nákupy (více o tom, jak funguje bonita v jednotlivých bankách, se dočtete zde). Což znamenalo, že se mi zastavil růst mého potfolia bytů a s tím také růst mého pasivního příjmu. A věřte mi, že to nebylo mým cílem. Díky tomu jsem pochopila důležitost investičního plánu a že i nákupy nájemních nemovitostí se nevyplatí dělat nahodile.
Konzultace nejen pro začínající investory
Pokud se chcete z této chyby poučit dříve, než se ocitnete v podobné situaci, nebo bohužel už řešíte stejný problém s nedostatečnou bonitou pro získání dalšího financování, mám pro vás skvělou zprávu! Pro investory do nájemních nemovitostí, ale i pro začínající investory mám konzultace, které jsou zaměřené na financování a na to, jak to udělat, aby vám bonita vyšla. Termín konzultace si se mnou můžete rezervovat na tomto odkazu. Vytvoříme společně plán financování a můžete se pustit do akce.
Nemovitost nenakupujte podle pocitu, ale podle potřeby
No a ještě u sestavení investičního plánu zůstanu, protože díky tomu, že jsem ho NEMĚLA, jsem natropila ještě další velkou chybu, která dost brzdila růst mého majetku. Nemovitosti jsem nakupovala spíš na pocit, než podle nastavených pravidel výběru… no, a pod vlivem emocí se stane chyba, ani nevíte jak.
Proto si dejte tu práci a sepište si svůj investiční plán, kde budete mít jasně stanovenou
- velikost bytu, který hledáte,
- lokalitu, na kterou si dopředu udělejte analýzu,
- cenu, kterou můžete akceptovat,
a díky tomu, že budete vědět, co přesně chcete a budete mít pravidla výběru a také se jimi řídit, vyhnete se špatnému nákupu. Kdybych tohle věděla dřív, nemusela jsem absolvovat tolik prohlídek bytů jen tak, protože jsem hledala byt, který by se mi líbil, místo toho abych se zaměřila na to, jaký byt potřebuji.
Bonusová rada, jak si sestavíte jednoduchý investiční plán
Ještě než tohle téma opustíme, mám pro vás malý bonus, který vám trochu pomůže při sestavení investičního plánu. Pojďme na to! 🙂
Pro začátek si ujasněte svůj cíl:
- Co je vůbec cílem nákupu investičních nemovitostí?
- Kolik chcete mít měsíční příjem?
- Kdy chcete dosáhnout finanční nezávislosti a jak?
- Následně si spočítejte, kolik nemovitostí a majetku potřebujete ke splnění tohoto cíle.
Tip 3: Počítejte si výnosové procento a řiďte se jím
A poslední věcí, kterou bych dnes udělala jinak, kdybych začínala znovu investovat do nemovitostí, je, že bych počítala výnosové procento na výši mého vloženého kapitálu.
Ještě to upřesním, já si ho počítala, ale neřídila jsem se jím, a to byl ten průšvih. Prostě jsem neměla jasně stanovené, že třeba pod výnosnost 4 % nepůjdu. A tak vlastním také nemovitosti, kde mám výnos i pod 1 %. To je strašný!
Prosím počítejte výnosové procento a mějte jasně určenou hranici. Ušetří vám to spoustu času, který byste zbytečně strávili na prohlídkách, a hlavně spoustu peněz. Jak vypočítat návratnost investice? V tomto videu vás vezmu za obrazovku a projdeme si společně výpočet návratnosti investice.
Vyhněte se všem rizikům při financování investiční nemovitosti
Tak a jste zpět. Ještě bych ráda připomněla, že pokud řešíte problém s nedostatečnou bonitou pro získání dalšího financování, nebo se prostě jen chcete pořádně připravit na financování nákupů investičních nemovitostí, najdete u mě konzultace, které jsou zaměřené čistě na financování investičních nemovitostí. Společně sestavíme plán, který vám pomůže se na tyto investice připravit. Poradím vám, jak to udělat, aby vám bonita vyšla, a u kterých bank finance na nákup nemovitostí získáte.
A to je pro dnešek vše. Věřím, že vám tento článek pomohl a že vás bavil stejně jako mě. No a jako vždy, děkuji, že jste tu byli se mnou a uvidíme se společně zase příští týden.
