Chcete si pořídit další nemovitost, ale vaše bonita je nedostatečná pro získání hypotéky? Banka vám nedovolí získat potřebné financování? Nezoufejte! Přečtěte si tento článek, ve kterém odhaluji tři klíčové kroky, které vám pomohou překonat překážky a získat hypotéku, kterou potřebujete.
V dnešním článku se podíváme na reálný příběh jednoho z mých klientů, který se potýkal s nedostatečnou bonitou při hledání financování pro novou nemovitost, kterou si chtěl pořídit.
Podrobně vysvětlím, jak jsem v jeho případě vypracovala plán financování, který mu nakonec pomohl překonat tyto překážky a získat financování. Inspirujte se a zjistěte, jak i vy dosáhnete na další hypotéku.
📌I dnes můžete zhlédnout článek ve formě videa. Najdete ho na mém YouTube kanálu a dozvíte se v něm informace, jak získat dostatečnou bonitu a budovat investiční majetek. Nezapomeňte dát odběr mému kanálu, ať nepřijdete o další edukativní videa, ve kterých sdílím tipy ze světa osobních financí, finančních produktů a investování.
Tak co, jste připraveni získat prostředky pro financování? Pojďme na to!
Plán pro získání financování a dostatečné bonity
Nedávno se ke mně přišel poradit na konzultaci klient, který chtěl, abych mu připravila plán financování na nákup tří až pěti bytů s tím, že do těchto nákupů vloží hotovost ve výši 2,3 milionu korun, kterou chce co nejefektivněji investovat.
Plán financování nákupu 3 až 5 bytů a s tím efektivní zainvestování hotovosti ve výši 2,3 milionu Kč.
Cena jedné nemovitosti je kolem 1 až 1,3 milionu Kč.
Očekávaná výše nového příjmu z pronájmu je 7 000 Kč měsíčně.
Podíváme se nejprve na jeho příjmy a výdaje.
PŘÍJEM
84 100 Kč měsíčně
DRUH PŘÍJMU | ČÁSTKA |
Klient mzda | 62 000 Kč |
Manželka rodičák | 6 000 Kč |
Nájem není v DP | 16 100 Kč* |
*Částka uvedena ve výši, kterou uzná banka jako příjem. Část příjmu z pronájmu je v hotovosti. Nájem je ve skutečnosti o něco vyšší. DP – daňové přiznání.
VÝDAJE
44 208 Kč měsíčně splátky úvěrů
ÚVĚR | SPLÁTKA | AKTUÁLNÍ DLUH |
Hypotéka 1 | 21 208 Kč | 4 200 000 Kč |
Hypotéka 2 | 17 200 Kč | 3 000 000 Kč |
Úvěr SS | 5 800 Kč | 200 000 Kč |
Nelze získat další financování.
Když se podíváme na celkový příjem rodiny, které jsou 84 000 Kč měsíčně, a jejich výdaje 44 000 Kč měsíčně, máme nedostatečnou bonitu pro získání dalšího financování.
A i když jsou momentálně zrušené ukazatele DTI a DSTI (tyto pojmy vysvětluji v článku Jak si zvednout bonitu)od České národní banky, tak to neznamená, že banky se těmito ukazateli neřídí. Řídí se jimi dále, ale mají mírnější kritéria.
Tento klient i přesto, že banka má mírnější kritéria, stále má nedostatečnou bonitu, protože musíme počítat i s novou splátkou, a tady na to není žádný prostor.
Jak se mi podařilo zajistit klientovi bonitu? Pojďme se podívat na 3 klíčové kroky.
3 kroky k získání dostatečné bonity
- Z vlastní hotovosti doplatí úvěr ze stavebka – 84 100 Kč (hotovost 2 100 000 Kč).
- Podá daňové přiznání s příjmem z pronájmu – 89 000 Kč.
- Manželka navýší rodičák – 93 000 Kč.
A je to: Bonita uvolněna.
Klient má možnost získat hypotéku ve výši 3 až 3,5 milionu Kč.
Získali jsme bonitu tak, že z vlastní hotovosti doplatil úvěr ze stavebního spoření. Byl tam dluh pouze 200 000 Kč, ale splátka skoro 6 000 Kč měsíčně. A to znamená minus milion Kč na hypotéce. Takže když doplatíme úvěr, jsme najednou plus jeden milion korun na hypotéku.
Z vlastních zdrojů, které dnes klient má, doplatí úvěr ze stavebního spoření. Příjem zůstane stejný 84 000 Kč, ale sníží se výdaje na splátky ze 44 000 Kč na 38 000 Kč. Sníží se i hotovost z 2 300 000 Kč na 2 100 000 Kč. Zároveň, jelikož se blíží podání daňového přiznání za loňský rok, doporučila jsem klientovi podat přiznání dříve a vyplnit v něm veškerý příjem.
Je to proto, abychom mohli doložit vyšší částku z klientova příjmu, který získává. Jeden příjem z pronájmu je totiž placený v hotovosti, a pokud neprojde daňovým přiznáním, nemůže se počítat do bonity, protože ho žádná banka neuzná.
Po podání daňového přiznání se z 84 000 Kč dostaneme na měsíční příjem 89 000 Kč.
No a posledním třetím krokem je, aby si manželka zvýšila rodičovský příspěvek z 6 000 na 10 000 korun měsíčně. Tím se dostaneme celkem na 93 000 Kč měsíčního příjmu a 38 400 Kč měsíčních výdajů. No a v takovém případě má klient možnost získat hypotéku ve výši 3 – 3,5 milionu korun.
A co myslíte? Podaří se klientovi získat jeho pět nemovitostí?
Teď, když máme dostatečnou bonitu pro získání financování, pojďme se podívat, jak se mi podařilo klientovi připravit návrh financování.
S klientem jsme řešili i lokalitu, ve které nakupuje nemovitosti, na jaké nemovitosti se dívá, jaká je jejich cena a jaký očekává příjem z pronájmu.
Ze společné analýzy nám vyšlo, že nemovitosti bude klient kupovat kolem 1 300 000 Kč a očekává, že jeho hrubý příjem z pronájmu, tedy bez záloh, bude asi ve výši 7 000 Kč měsíčně.
Vždy počítám, že se nemovitost koupí za 1 300 000 Kč, je tam rozmezí spíš 1 100 000 – 1 400 000, ale já se držím horších čísel, protože pak, když to vyjde líp, je to bonus navíc. Takže jsme brali průměr 1 300 000 Kč a nájem z nemovitosti, že bude 7 000 Kč měsíčně.
Budování majetku díky pákovému efektu
NÁKUP BYTU č. 1 za kupní cenu 1 300 000 Kč
Finanční páka 80/20 – hypotéka 1 040 000 Kč* / vlastní zdroje 260 000 Kč
(hotovost 1 840 000 Kč).
Byt pronajmout za 7 000 Kč čistý nájem.
*Hypotéka za podmínek úrokové sazby 5,39 % a splátkou 5 834 Kč měsíčně.
Příjmy – 93 000 Kč. Výdaje – 44 242 Kč.
Klient se rozhodl, že chce financovat své nemovitosti finanční pákou 80/20, což znamená, že 20 % vždy dá ze svého a 80 % si bude půjčovat na hypotéku.
O efektu finanční páky jsem více psala v článku Hypotéka nebo vlastní zdroje.
Takže hypotéka ve výši 1 040 000 Kč, vlastní vložené zdroje jsou 260 000 korun a hotovost se nám tak sníží na 1 840 000 Kč. Byt potom pronajímáme za 7 000 korun měsíčně.
Uvádím čistý nájem, on je to v podstatě hrubý nájem, ale nechtěla jsem vás mást, protože vím, že v tom panují nejasnosti. Každopádně nájem musíte zdanit.
Takže co nám tenhle nákup udělá s bonitou? Příjem zůstává stejný, ale zvýší se splátky na 44 000 měsíčně. Klient může nakupovat dál.
NÁKUP BYTU č. 2 za kupní cenu 1 300 000 Kč
Finanční páka 80/20 – hypotéka 1 040 000 Kč* / vlastní zdroje 260 000 Kč
(hotovost 1 580 000 Kč).
Byt pronajmout za 7 000 Kč čistý nájem.
*Hypotéka za podmínek úrokové sazby 5,39 % a splátkou 5 834 Kč měsíčně.
Příjmy – 93 000 Kč. Výdaje – 50 076 Kč.
Při nákupu druhého bytu zůstáváme u finanční páky 80/20, hypotéka je stejná, výše vlastních zdrojů je také stejná, hotovost se nám sníží na 1,5 milionu a byt se opět pronajme za 7 000 Kč měsíčně.
Změní se pouze to, kolik bude klient splácet. Příjem zůstává stejný 93 000 Kč měsíčně, ale splátky se navýší na 50 000 Kč měsíčně.
NÁKUP BYTU č. 3 za kupní cenu 1 300 000 Kč
Nákup z vlastní hotovosti 1 300 000 Kč (hotovost 280 000 Kč).
Byt pronajmout za 7 000 Kč čistý nájem.
Počkat 3 měsíce.
NEMOVITOST BEZ ZÁSTAVY.
Příjmy – 107 700 Kč. Výdaje – 50 076 Kč.
Tady už je problém, opět máme vyčerpanou bonitu. To znamená, že klient musí nákup třetího bytu financovat z vlastních zdrojů, které stále má. Nákup třetího bytu je z vlastních zdrojů ve výši 1 300 000 Kč. Hotovost se sníží na 280 000, byt pronajme za 7 000 Kč měsíčně.
A v tomhle případě už musíme počkat tři měsíce. Zase je otázka, jestli už ty předchozí dva nákupy neproběhly před třemi, čtyřmi měsíci. Zde záleží na tom, jak klient rychle nakoupí. Stává se mi, že klienti udělají rezervaci na tři byty a financujeme tři byty naráz. Ale pak se mi zase stává, že proběhne jeden nákup a pak třeba půl roku, rok nic.
V tomto případě počítám s tím, že dva předešlé nákupy proběhly rychle. Proč počkat? Můžu totiž po třech měsících vzít příjem ze všech třech bytů, aniž by proběhl daňovým přiznáním.
Tím se zvýší celkový příjem rodiny na 107 700 Kč měsíčně. Výdaje jsou stále za dvě nové hypotéky a předešlé úvěry 50 000 Kč měsíčně. A tento krok pro klienta znamená, že si může opět vzít hypotéku.
Pojďme se podívat na nákup bytu číslo čtyři.
NÁKUP BYTU č. 4 za kupní cenu 1 300 000 Kč
Finanční páka 80/20 – hypotéka 1 040 000 Kč* / vlastní zdroje 260 000 Kč
(hotovost 20 000 Kč)
Byt pronajmout za 7 000 Kč čistý nájem.
*Hypotéka za podmínek úrokové sazby 5,39 % a splátkou 5 834 Kč měsíčně.
Příjmy – 107 700 Kč. Výdaje – 55 910 Kč.
Opět stejný scénář. Finanční páka 80/20, hypotéka 1 400 000 Kč, vlastní zdroje 260 000 Kč. Hotovost už klientovi zůstane pouze 20 000 Kč. Byt může pronajmout za 7 000 Kč. No a to znamená, že příjem nám zůstane stejný 107 700 Kč a náklady se zvednou na 56 000 Kč měsíčně.
V této fázi si klient může nechat proplatit vlastní zdroje z nákupu za byt číslo 3, který je teď bez zástavy, protože byl koupený za hotovost. Takže klient si vyřídí hypotéku opět ve výši 1,4 milionu, protože chce stále dodržovat finanční páku 80/20. Splátka bude stejná.
Zpětné proplacení vlastních zdrojů
Získání peněz zpět z nákupu bytu č. 3.
Hypotéka 1 040 000 Kč a splátka 5 834 Kč měsíčně (hotovost 1 060 000 Kč).
Počkat 3 měsíce.
Příjem – 112 600 Kč. Výdaje – 61 744 Kč.
Tady bych chtěla podotknout, že stále počítám s úrokovou sazbou, která je dnes 5,39 %. Ale v letošním roce se počítá s poklesem a dokonce bychom se měli dostat pod 5 %, snad až na 4,5 %. Což znamená, že se klientovi lépe uvolní bonita, protože splátka bude o něco nižší.
Ale já raději počítám celou dobu s horšími čísly, aby plán vycházel co nejlépe. A zároveň v rámci konzultací klientům garantuji, že v průběhu roku, kdy jsme sestavili finanční plán, všechno aktualizuji, protože nákupy jsou pokaždé jiné. Jakmile proběhne nějaká změna, upravím plán, aby stále vycházel dle cílů klienta.
Nyní se klientovi navýší výdaje na skoro 62 000 Kč měsíčně. Opět doporučuji počkat tři měsíce, abych mohla navýšit příjem o byt č. 4. Ten tady ještě nemáme, takže to je výše zmíněná částka 112 600 Kč.
To znamená, že se opět uvolní bonita pro získání dalšího financování. Klient má momentálně hotovost 1 060 000 a zároveň má dostatečnou bonitu k tomu, aby si vyřídil další financování. Takže nákup pátého bytu.
NÁKUP BYTU č. 5 za kupní cenu 1 300 000 Kč
Finanční páka 80/20 – hypotéka 1 040 000 Kč* / vlastní zdroje 260 000 Kč
(hotovost 800 000 Kč)
Byt pronajmout za 7 000 Kč čistý nájem.
*Hypotéka za podmínek úrokové sazby 5,39 % a splátkou 5 834 Kč měsíčně.
Příjmy – 112 600 Kč. Výdaje – 67 578 Kč.
Zůstáváme pořád ve stejných číslech. Finanční páka 80/20, hypotéka ve stejné výši. Hotovost máme 800 000 Kč a byt pronajmeme za 7 000 korun měsíčně. Klient má příjem 112 000 korun měsíčně nebo 113 000 korun měsíčně splátky a 67 000, skoro 68 000 korun měsíčně výdaje.
Takže se mi podařilo klientovi naplánovat získání financování pro nákup pěti bytových jednotek a zároveň mu zůstane hotovost ve výši 800 000 Kč. Co na to říkáte? Je to dobrý plán?
A teď se podíváme na srovnání majetku, jaký by klient měl, kdyby nešel podle plánu.
Srovnání majetku při financování hypotékou vs. jen z vlastních zdrojů
A Nákup MOŽNÁ 2 bytů za 2,3 miliony z vlastních zdrojů. | B Nákup 5 bytů za 6,5 milionů, kdy budou vaše 2,3 miliony použity jako základ hypoték. |
Měsíční cash flow a majetek:
- A – Hrubý měsíční příjem z nemovitostí ve výši 14 000 Kč. Majetek v hodnotě 2,3 milionů Kč. Hotovost 0 Kč.
- B – Hrubý měsíční příjem z nemovitostí ve výši 35 000 Kč. Výše splátek hypoték ve výši 29 170 Kč.
- B – Výsledný hrubý příjem po odečtení financování je 5 830 Kč. Majetek v hodnotě 6,5 milionů a hotovost 800 000 Kč (potenciál příjmu 4 000 Kč měs.).
Ukážu vám srovnání pořízení majetku z vlastní hotovosti, kdy se neřeší financování a srovnání plánu, který jsme si teď prošli, a co tím klient získá.
Klient by za své 2,3 milionu mohl koupit z vlastních zdrojů pouze dva byty a to ještě možná, protože jsme si v příkladech uváděli spíše byty v hodnotě 1,3 milionu, takže by měl tak na 1,75 bytu. Tím by získal hrubý měsíční příjem ve výši 14 000 korun měsíčně.
Zde už uvádím hrubý příjem, aby to bylo jasné. Jedná se o příjem, kterým je nájem a je před zdaněním. Nebavím se zde o zálohách. Zároveň by získal majetek ve výši 2,3 milionu korun, nezůstala by mu žádná hotovost.
No a teď se podíváme na to, co získá díky plánu, který jsem mu navrhla.
Koupil by 5 bytů za 6,5 milionu korun, kdy by použil vlastní zdroje jako základ pro získání financování. Hrubý měsíční příjem z nemovitostí by měl ve výši 35 000 korun, splátku hypoték 29 000 korun.
To nevypadá nejveseleji, protože výsledný hrubý příjem po odečtení financování je necelých 6 000 korun, ale získal by majetek v hodnotě 6,5 milionu korun a ještě by mu zůstala hotovost ve výši 800 000 korun. Ty by mohl dál investovat a získat další potenciální příjem ve výši 4 000 korun.
Ale ve výsledku je jedno, jak tyto peníze investuje. Jestli je dá do fondů, do investic, nebo koupí další byt a půjčí si k tomu dalších 500 000 Kč tak, aby to vycházelo zhruba stále na 4 000 korun měsíčně.
Když si oba příklady porovnáte, klient s pěti byty má majetek v hodnotě 6,5 milionu korun a v podstatě ještě vyšší, když k tomu přidám jeho hotovost. A příjem má 10 000 korun měsíčně.
U klienta s dvěma byty by byl majetek v hodnotě 2,3 milionu a 14 000 korun měsíčně příjem. Ještě k tomu s otazníkem, protože to na koupi dvou bytů úplně nevycházelo.
A jako bonus se pojďme podívat na to, jak bude vypadat bonita za další tři měsíce. Jestli klient získá další financování nebo ne.
Jak získat další bonitu
Počkat 3 měsíce.
117 500 Kč, 67 578 Kč
BONITA UVOLNĚNA
Možnost získání hypotéky ve výši půl milionu (plus vlastní zdroje ve výši 800 000 Kč).
Pro získání další bonity, když klient počká 3 měsíce, jeho příjem se zvedne na 117 000 Kč a výdaje po všech splátkách hypoték, co jsem mu doporučila, jsou 67 600 korun.
V takovém případě má možnost získat hypotéku ve výši minimálně půl milionu korun, a když k tomu přidá vlastní zdroje ve výši 800 000 Kč, má možnost koupit další šestý byt.
Konzultace pro investory
Pokud si nevíte rady, jak si zajistit dostatečnou bonitu pro získání financování na nákup další nemovitosti na investici, zbystřete! Mám pro vás zatraceně dobrou zprávu! Poslední roky navazuji spolupráci s investory do nemovitostí a starám se jim o financování a budování jejich majetku.
Velkou výhodou je, že i díky vlastním investicím do nemovitostí, osobním zkušenostem i zkušenosti klientů, dokážu plánovat dlouho dopředu a připravit vás tak v této oblasti na vše, co vás může potkat.
Konzultace jsou pro vás pokud:
- Uvažujete o investici do bytu či domu, který plánujete pronajímat, a nevíte, jak na to.
- Jste podnikatel nebo investor, máte už pár nemovitostí a chcete probrat, jaké další možnosti investování do nemovitostí jsou pro vás dostupné.
- Nejste si jistí, zda máte bonitu na klasickou hypotéku nebo už potřebujete úvěr pro podnikatele.
- V bance vám řekli, že jste předlužení, a hypoték či úvěru máte moc. Proto hledáte cestu, jak si zvednout bonitu.
Mám pro vás možnost buď jednorázové konzultace, kdy vyřešíme váš konkrétní problém, podíváme se na něj a během jedné hodiny vám řeknu, kudy se máte vydat, nebo zvýhodněný balíček, ve kterém máte dvě hodinové konzultace, sestavení plánu financování pro následující rok dle vašich požadavků, parametrů a cílů.
Zároveň vám garantuji v průběhu daného roku aktualizaci plánu podle toho, jak se vám podaří nákupy realizovat.
Možná vás teď napadá otázka, proč si platit můj plán a nevyužít raději finančního poradce, který vám ho poskytne zdarma? Určitě vám jich spousta dobře poradí. Z mé zkušenosti ale vím, že oni řeší krátkodobý problém a to získání financování teď. Já nad plánem přemýšlím z dlouhodobého hlediska.
Společně si sice sestavíme plán na následujících 12 měsíců, ale já se dívám i za ten rok. A snažím se plán sestavit tak, abyste se opravdu v rámci financování nezasekli.
Uvedu to na jednoduchém příkladu.
Jiný můj klient, který si u mě zaplatil konzultaci, přišel s problémem, který mu způsobil jeho finanční poradce. Potřeboval další hypotéku, a protože jich už měl několik a bonita mu nevycházela, poradce mu navrhnul nejjednodušší řešení a to spotřebitelský úvěr. Aktuální požadavek se vyřešil, ale zároveň mu způsobil problém a to, že mu úplně zasekl bonitu.
V rámci konzultací jsem mu naplánovala, jak bonitu obnovíme a získáme financování pro další nákupy. Samozřejmě prvním krokem bylo doplatit spotřebitelský úvěr, pak jsme tam ještě udělali renovaci ostatních úvěrů.
Teprve potom jsme mohli pokračovat s financováním dál. Krátkodobé řešení zbytečně klienta zaseklo na půl roku. Teď je přece jenom možnost nákupu za poslední roky nejzajímavější.
No a to už je pro dnešek vše. Pevně věřím, že jste si z dnešního článku odnesli informace, které jste potřebovali nebo jsem vás alespoň nasměrovala správným směrem.
Děkuji, že jste tu byli se mnou a uvidíme se zase příští středu.
