Plánujete koupit nemovitost za hotovost? Pokud ano mám ještě jednu otázku: Jak budete investiční nemovitost financovat – chcete mít zaplacenou nemovitost nebo raději zaplacenou nemovitost a k tomu navíc stovky tisíc k dispozici?
A vy, co hotovost nemáte, tak nezoufejte, i vy si najdete v dnešním článku zajímavé informace – pákování na hypotéku. Srovnání nárůstu majetku za hotové nebo nákup s hypotékou. A pokud máte naspořeno kolem 200 tisíc, rozhodně čtěte až do konce, protože mám pro vás velice zajímavý propočet, jak se vyplatí nebo nevyplatí nechat peníze na spořícím účtu.
📌Vzděláváte se raději u videa? Pak se na tento článek podívat na mém YouTube kanálu zde. Když už tam budete, nezapomeňte dát odběr, abyste nepřišli o další vzdělávací videa, která vás provedou všemi úskalími a tajnými tipy světa osobních financích nebo investičních nemovitostí.
Ještě než se ponoříme do dnešního žádaného tématu, mám pro vás na úvod můj krátký, velmi osobní příběh.
K napsání tohoto článku mě vedla skutečnost, že na konzultacích pro investory jste se mě hodně ptali na otázku, jak na financování investiční nemovitosti – zda budovat nemovitostní portfolio na hypotéku, nebo si raději našetřit. Popravdě nevím, zda se ptáte té pravé, protože zaprvé hypotéky pro vás vyřizuji, a zadruhé sama mám 11 hypoték nebo úvěrů a dlužím přes 16 milionů Kč.
Odpovím vám asi takto:
Nemovitosti jsou jediná investice, na kterou vám banka půjčí miliony korun, díky tomu rychleji majetkově rostete a je úplně jedno, zda se jedná o investiční nemovitost nebo vlastní bydlení. Mnohem déle trvá, než na vše vyděláte a našetříte, no a to ani nezmiňuji, jak se do vašich úspor v čase promítne inflace a zdražování. Jen si to spočítejte.
Můj osobní příklad:
Za 4 roky jsem koupila nemovitosti za skoro 20 milionů Kč a to z velké části díky hypotečním úvěrům. Na tohle bych jinak šetřila až do důchodu. Kdybych teď tyto nemovitosti prodala, zůstane mi po splacení všech dluhů kolem 13 milionů Kč.
A kdybych tyto peníze následně konzervativně investovala, s návratností 5 %, výnosy z úroků, ideálně dividendy, které bych získala, by byly ve výši 650 000 Kč ročně. Tohoto výsledku bych dosáhla jen díky hypotékám.
Tím ale nechci říct, ať se zadlužíte, že to je v pohodě, to vůbec ne! Rozhodně se do investičních nemovitostí nevrhejte po hlavě, dělejte to s rozmyslem, zvažte všechna pro a proti a zhodnoťte si, jestli je to cesta pro vás. A pokud si nevěříte, běžte prosím raději za odborníkem.
Co je finanční páka a jak funguje
Výnos z investice nemovitosti se většinou počítá v poměru k vlastním vloženým finančním prostředkům. Pokud je využijete jako jistinu, oproti které si půjčíte hypotékou další peníze, umožní vám tento způsob lepší zhodnocení, a zapůsobí právě jako páka.
Hypotéka funguje jako páka, když si půjčíte peníze na nákup nemovitosti, jistinou jsou vaše původně vložené peníze a k nim přidáte cizí zdroje, abyste si mohli nemovitost koupit. Nicméně ještě zajímavější je chápat hypotéku jako investiční nástroj, kde se počítá nejen s růstem hodnoty majetku, ale i s návratností a výnosem z pronájmu.
Prostě a jednoduše řečeno využití cizích zdrojů zvyšuje efekt, kterého dosáhnete s pomocí vlastních peněz.
Plusy a mínusy páky
Zdůrazňuji, že princip páky platí jak pro pozitivní, tak i negativní efekty. Páka slouží jako zesilovač, takže pokud investice přináší zisky, ty budou ještě větší, ale pokud dojde ke ztrátám, ty budou taky výraznější. Tato investiční základní pravda potvrzuje to, že vyšší výnos je spojen s vyšším rizikem.
Z toho plyne, že větší důraz musíte klást na spolehlivý a stabilní dlouhodobý pronájem, abyste pokryli výdaje spojené se splácením hypotéky i v případě výpadků příjmů. Uvědomte si, že i když pákový efekt zvýší výnosnost investice, není to bez nákladů.
Cena za využití pákového efektu se projevuje za delší dobu, protože peníze vydělané na nájmu dlouho používáte na splacení úvěru. Na druhou stranu investice do nemovitostí často přitahují konzervativní investory a jejich cílem je dosahovat dlouhodobého růstu hodnoty nemovitosti a pravidelných příjmů z pronájmu, což je v souladu s delší návratností.
A teď nás čeká pár zajímavých čísel.
Jak zhodnotit 2 miliony v investičních nemovitostech
Máte-li na účtu 2 miliony a uvažujete o tom, že koupíte byt z fleku a bez úvěru, zadržte. Naložte s těmito penězi efektivněji.
Máte 2 možnosti
Nákup 1 bytu za 2 miliony z vlastních zdrojů nebo nákup 5 bytů za 10 milionů, kdy použijete své 2 miliony korun jako základ hypoték.
Možnost č. 1
1 byt v hodnotě 9 milionů, kdy předpokládám, že hodnota nemovitosti se bude průměrně zvyšovat o 5 % ročně a na nájemném jste obdrželi kolem 5 milionů. Celkem 14 milionů korun.
Možnost č. 2
Nebo vlastníte 5 bytů v hodnotě 45 milionů, kdy nájemné sloužilo na splácení hypoték a nákladů na údržbu bytů. Celkem 45 milionů korun.
Pak je na zvážení, co chcete. Každý měsíc mít do kapsy 8 000 Kč na přilepšenou, protože s takovou částkou se jen tak finanční svobody nedočkáte, nebo malé až žádné přilepšení své aktuální situace, k tomu navíc občas starosti, ale na konci být boháč.
Tip pro vás: Zpětné proplacení vlastních zdrojů
Pokud jste už koupili nemovitost za vlastní a teď po mém výpočtu trochu zoufáte, že to nebyla ideální cesta, mám pro vás dobrou zprávu! Hypotečním úvěrem můžete získat své peníze zpět, říká se tomu zpětné proplacení vlastních zdrojů, které jde vyřídit až do 3 let od nákupu. Rádi vám s tím pomůžeme.
Nebo pokud jste se rozhodli financovat investiční nemovitost nebo vlastní bydlení hypotékou a hledáte nejvýhodnější nabídku, mám pro vás skvělou zprávu! Nechte vyřízení hypotéky a složitou administrativu na nás.
ZDARMA vám vybereme tu nejlepší hypotéku, připravíme návrh financování a vyřešíme celý proces až po uzavření úvěrové smlouvy. Odkaz na tuto zatraceně dobrou službu jsem vám dala sem.
Další možnost financování investiční nemovitosti
Vrátím se zpět k mému příkladu. Napadá mě ještě zlatá střední cesta, a to polovinu dát ze svého a polovinu financovat hypotékou. Touhle cestou získáte 2 byty, nebo koupíte jeden, a milion, který vám zůstane, uložíte na termínovaný vklad nebo do jiných investic než nemovitostí.
Na výpočet se taky můžete dívat z hlediska ročního výnosu z vložených vlastních prostředků. Zůstaneme u 2 milionů korun, koupíte 2 byty a polovinu dáte ze svého.
Varianta A
Nákup jednoho bytu za 2 miliony z vlastních zdrojů vám přinese nájem 10 000 Kč měsíčně, odečteme 1 500 korun na fond oprav, riziko z neobsazenosti bytu či opravy, a zůstane čistý měsíční příjem ve výši 8 500 Kč. Roční čistý příjem z bytu je 102 000 Kč, to je 5,1 %.
Varianta B
Nákup dvou bytů za 4 miliony, kdy 50 % je hrazeno z vlastních zdrojů, vám přinese nájem 20 000 Kč měsíčně, odečteme 2x 1 500 korun na fond oprav, riziko z neobsazenosti bytu či opravy a zůstane měsíční příjem ve výši 17 000 Kč.
Zde musíme odečíst ještě splátky hypoték, které vychází dohromady při dnešních úrokových sazbách (5,49 %) na 11 344 Kč měsíčně. Čistý měsíční příjem je nyní 5 656 Kč. Ročně se jedná o částku 67 872 Kč a to je 3,4 %.
Ano, při využití hypotéky se vám sníží aktuální výnos z vámi vložených prostředků, ale na konci budete o jeden byt bohatší. Navíc berte v úvahu, že jsem do výpočtu nepromítla čas, a to konkrétně co udělá s čistým příjmem postupné zvyšování nájemného. Přece jen u dvou bytů to půjde nahoru efektivněji než u jednoho.
Jak zhodnotit 200 tisíc v investičních nemovitostech
Hypotéka vám pomůže k získání majetku i v případě, kdy máte naspořeno 200 tisíc a víc. Jednoduše máte 10 až 20 % vlastních peněz pro složení jistoty a zbytek si vezmete na hypotéku. Předpokládám, že tyto peníze vám leží někde na spořícím účtu, tak si to pojďme porovnat.
Hodnota investice za 30 let
200 tisíc na spořícím účtu při průměrném zhodnocení 3 % ročně znamená předpokládanou hodnotu 430 000 korun a to je nárůst o 115 %. Nebo použijete 200 tisíc jako vlastní zdroj pro nákup nemovitosti a na zbytek kupní ceny si vezmete hypotéku.
Počítám s tím, že po celou dobu budete vycházet šul nul, inkasovaný nájem bude hradit splátky hypotéky nebo opravy. Zůstanu v konzervativních číslech a budu počítat, že hodnota nemovitosti vzroste o 5 % každý rok, za 30 let budete mít z 200 tisíc korun předpokládaný majetek ve výši 6 970 000 Kč, což je nárůst o 3 295 %.
To je něco, co taková hypotéka zvládne udělat s 200 tisíci korun, že?
Existuje řada způsobů, jak vložit peníze do nemovitostí, a každý investor má své vlastní výchozí podmínky. Proto se pečlivě připravte na tento krok, porovnejte dostupné možnosti a přizpůsobte svůj přístup podle svých individuálních potřeb. Než se ponoříte do světa nemovitostních investic, definujte si své cíle, priority a očekávání.
Jasná vize toho, čeho chcete dosáhnout a co od investic očekáváte, vám umožní lépe plánovat a kalkulovat. To je klíčový krok před tím, než se pustíte do rozhodování o konkrétních investicích. Provedení této přípravy vám poskytne silnější základnu pro úspěšné investování do nemovitostí.
Doporučuji taky vyhledat rady odborníků na nemovitosti, kteří vám poskytnou cenné informace a nasměrují vás k optimálnímu rozhodnutí.
Plánujete si pořídit investiční nemovitost nebo vlastní bydlení a řešíte, jak ho co nejvýhodněji financovat? Nebo vás čeká refinancování stávající hypotéky? Pak mám pro vás skvělou zprávu! Nechte vyřízení hypotéky a složitou administrativu na nás.
ZDARMA vám vybereme tu nejlepší hypotéku, připravíme návrh financování a vyřešíme celý proces až po uzavření úvěrové smlouvy. Odkaz na tuto zatraceně dobrou službu jsem vám dala sem.
Pevně věřím, že vám tento článek pomohl. No a také se určitě podívejte na další články, ve kterých s vámi sdílím mé osobní zkušenosti na cestě investování do nemovitostí. Třeba ten, kde popisuji Dvě strategie, které vám zajistí příjem 30 000+ měsíčně. Nebo druhý, kde rozebírám Nákup a prodej nemovitosti. Uvidíte, že se vám budou líbit.
Děkuji, že jste tu byli se mnou a uvidíme se zase u příštího článku.
