Chcete vědět, jak se mi povedlo získat 30 000 korun měsíčně za 4 roky? Tady je moje nemovitostní portfolio!
Odhalím vám z mého portfolia 3 byty včetně konkrétních kroků a hlavně čísel. Vybrala jsem starý byt před rekonstrukcí, ve kterém jsem už udělala rekonstrukci a zvýšila tak své cash flow. Dalším bytem je novostavba a poslední byt je hodně zajímavý, tak ho určitě nevynechejte.
📌Raději si dáte relax u videa? Nalaďte si můj YouTube kanálu a pusťte si tuto epizodu a poznejte moje tři investiční byty, které mám ve svém nemovitostním portfoliu. Nezapomeňte dát odběr mého YouTube kanálu, ať nepřijdete o další edukativní videa, která vás provedou všemi úskalími a tajnými tipy světa investičních nemovitostí a osobních financí.
S investováním do nemovitostí jsem začala tak, že jsem si prvně přečetla několik knih, nasávala jsem informace, kde se dalo, abych neudělala nějakou fatální chybu, protože jsem věděla, že nemovitosti chci financovat úvěry, a v takovém případě se dá udělat chyba velice snadno a rychle.
Než jsem koupila svou první investiční nemovitost, potřebovala jsem nabrat zkušenosti a ty se nejlépe získají praxí. Chodila jsem na prohlídky bytů, ze kterých jsem si dělala poznámky, abych byla příště chytřejší.
Postupně jsem pochopila, na co se ptát, co je důležité vědět a na co si dát u nemovitosti pozor. Byla to skvělá zkušenost, doporučuji! Taky jsem si hodně ujasnila to, kde chci investovat. Své nájemní byty mám v Jihlavě. A teď už pojďme na jednotlivé byty z mého portfolia nemovitostí.
3 ukázky z mého nemovitostního portfolia
Byt číslo 1: LAZEBNICKÁ
Koupila jsem starý byt před rekonstrukcí, později ho zrekonstruovala a díky němu mám teď přes 40 000 Kč ročně příjem navíc.
Koupě bytu na Lazebnické v roce 2019 byl můj první cílený nákup investiční nemovitosti, takže tenhle byt nemůžu vynechat. Dokonce jsem ho kupovala i s nájemníkem, což jsem v té době brala jako velké plus, protože byt nebyl v nejlepším stavu a rekonstrukci jsem řešit nechtěla.
Ještě než jsem šla na prohlídku bytu, zjistila jsem si pár důležitých informací, jako je výše nájemného a hlavně platba do fondu oprav, abych si spočítala, jak se nákup této nemovitosti vyplatí a zapadne do mé strategie. Na tohle téma jsem také napsala článek, přikládám odkaz zde.
Pokud kupujete nemovitost, na tohle si dejte pozor! Všechny informace, které vám realitní makléř sdělí, si ověřte nebo nechte podložit příslušným dokumentem. Ne vždy vám vše sdělí přesně.
Zde můj osobní příklad
Makléřka mi uvedla v e-mailu, že nájem z nemovitosti je 9 100 Kč plus služby. Nechala jsem si poslat nájemní smlouvu, ale v ní byl nájem 8 500 Kč a 600 Kč za služby. Tohle už mělo vliv na moji investici, nicméně jsem to využila ve svůj prospěch a požádala o slevu z kupní ceny.
Nahrávalo mi i to, že byt byl už delší dobu v inzerci a majitelé ho potřebovali prodat. Byt jsem objevila v inzerci na sreality.cz dne 25. března 2019 za cenu 1 850 000 Kč, o měsíc později byl zlevněn na 1 750 000 Kč, a i přesto jsem si řekla o slevu dalších 50 000 Kč. Na to prodávající nepřistoupili, ale dostala jsem se na kupní cenu 1 725 000 Kč. Jupííí.
Tady je jedna zatraceně dobrá rada pro investory do nájemních nemovitostí. Ptejte se na slevu, a to vždy! Najděte důvod, proč si o slevu z kupní ceny říct. Víte, co nejhoršího se může stát? Nedostanete ji. V opačném případě ale ušetříte klidně i statisíce.
V tomhle bytu jsem viděla velký potenciál hlavně v tom, že má 56 m2, což je na 1+1 zbytečně moc. Věděla jsem, že z bytu udělám budoucí rekonstrukcí 2+1, což zvýší rychle nájemné.
Už se pojďme podívat na konkrétní čísla.
Kupní cena byla celkem 1 794 000 Kč, platila jsem ještě 4 % z kupní ceny daň z nabytí nemovitosti. Vzala jsem si předschválenou hypotéku u ČSOB, takže banka nevycházela z mého daňové přiznání. Horší bylo, že mi dali hypotéku pouze do LTV 70 %, tedy 1 207 500 korun a z vlastních zdrojů jsem musela zaplatit 586 000 Kč.
Příjem z nemovitosti byl 8 500 Kč měsíčně, což je 102 000 Kč ročně. S neobsazeností bytu jsem nepočítala, protože jsem ho kupovala rovnou pronajatý. Do provozních nákladů jsem počítala fond oprav, případné opravy na nemovitosti, daň z nemovitých věcí a také pojištění bytu.
Celkové roční provozní náklady jsou ve výši 19 136 Kč, které sníží zisk na 82 864 Kč. Od toho se musí odečíst ještě splátky hypotéky ve výši 59 304 Kč. Zbývající částka je roční cash flow z nemovitosti ve výši 23 560 Kč. Měsíčně mi tedy jde do kapsy 1 963 Kč.
Investiční byt – co potřebujete vědět a vyplatí se vůbec?
Jak zjistit, jestli se vyplatí koupit nájemní byt? Naučím vás 2 výpočty výnosnosti.
- První je roční výnosnost, kde provozní roční zisk vydělíte celkovou kupní cenou a pak vynásobíte stem.
- Druhým je roční výnosnost na vložený kapitál, kdy výši ročního cash flow vydělíte platbou vlastních zdrojů a vynásobíte stem.
Oba výsledky jsou v procentech. Zkuste si nějakou nemovitost cvičně vypočítat.
Když se narodila druhá dcera Karolínka, zahájila jsem na bytě kompletní rekonstrukci. Začalo se v lednu 2022 a nový nájemník si byt pronajal už od 1. května 2022.
Podíváme se na čísla, ta jsou zajímavá. Refinancovala jsem hypotéku, v té době se nejen snížily úrokové sazby, ale hlavně jsem nechtěla celou rekonstrukci platit ze svého. Do bytu jsem vložila dost vlastních zdrojů už při koupi.
Díky růstu hodnoty bytu se mi podařilo získat hypotéku ve výši skoro 1,7 mil. Kč. Z toho jsem splatila původní hypotéku a ještě mi půl milionu zbylo na rekonstrukci. Ta nakonec vyšla na 662 815 Kč, takže se zvýšily také moje vlastní zdroje do této investice.
Po rekonstrukci jsem zvýšila nájem na 11 000 měsíčně, a i přes navýšení fondu oprav, se mi roční cash flow zvedlo o skoro 7 000 Kč. Na další rok se nájem zvedne o 1 000 korun, a tak se moje roční cash flow zvýší na 42 448 Kč.
Rozhodli jste se pro koupi investiční nemovitosti a potřebujete poradit, jakým způsobem ji co nejvýhodněji financovat? Přijďte na konzultaci, kde probereme váš investiční plán a podle něj vám pomůžu připravit financování, aby se nezastavil růst vašeho majetku. Odkaz najdete zde.
Pokud plánujete investovat do nemovitostí nebo už máte jeden, dva nájemní byty, čtěte dál, mám na konci článku pro vás jako bonus jednu zatraceně dobrou radu.
Byt číslo 2: BUKOVÁ
Moje první novostavba za skvělé peníze a s příjmem 52 000 ročně!
Ve svém nemovitostním portfoliu mám také novostavbu. Původně jsem nad novostavbou neuvažovala, a to kvůli vysokým cenám a také platbám v průběhu výstavby, což pro mě znamenalo jen náklady a žádný příjem. Při koupi bytu z projektu Buková se nakonec ukázaly oba mé strachy zbytečné.
V prosinci 2019 jsem rezervovala byt ve výstavbě, 1+kk o velikosti 30 m2
za 1 450 000 Kč. Záloha byla ve výši 50 000 Kč, v průběhu se podepsala ještě smlouva o smlouvě budoucí, kdy jsem uhradila 95 000 Kč, developer měl tedy 10 % z kupní ceny, no a zbytek mě čekal až před předáním bytu. Takže pro mě žádné náklady v průběhu výstavby.
A co vyšší cena nemovitosti? Byt byl hotový až o 2 roky později, kdy ceny podobných bytů už byly ke dvěma milionům. Dnes lituji jen toho, že jsem v další etapě nekoupila další byty, které byly o 200 000 Kč dražší.
Do bytu jsem koupila kuchyň za 56 000 Kč z IKEA. Do všech svých bytů kupuji kuchyně v IKEA, protože se dají sestavit za celkem fajn peníze a vydrží.
Nechce se mi po každém nájemníkovi řešit nová kuchyň. Navíc je velkou výhodou dostupnost zboží, takže když mi nájemník zničí dvířka, za pár stovek mám nová. Montáž kuchyně byla za 9 000 Kč. Mám kontakt na šikovné pány, kdyby někdo potřeboval.
Pojďme na čísla. Ta mě baví nejvíc.
Vyplatí se koupit novostavbu na investici?
Tady je můj osobní příklad.
Kupní cenu bytu jsem zvýšila o novou kuchyň a platbu nějakého nadstandardu. Byt 1+kk mě vyšel na 1 530 000 Kč, úvěr mám u Raiffeisen stavební spořitelny na 1 160 000 Kč a celkovou splátkou 3 902 Kč. Z vlastní kapsy jsem platila 370 000 Kč.
Nájemník se nastěhoval v březnu 2022 za nájem 8 500 korun a ještě tam stále bydlí, dnes už za 8 950 Kč měsíčně. Náklady jsou na novostavbě nízké, za FO a správu domu platím ročně jen 6 888 Kč. Po přičtení pojistky a daně jsou mé náklady za tento byt pouze kolem 8 000 ročně. Po odečtení splátky úvěru mám roční cash flow krásných 52 000 Kč.
Výhody investování do novostavby
Nové byty jsou pro lidi atraktivnější, vše je nové, nepoužité, a to se projeví také na ceně nájmu. Jsou lidé, kteří neradi bydlí v bytě po někom jiném a raději si připlatí za novostavbu.
Další výhodou pro mě jako investora jsou nízké náklady na údržbu bytu. Neustále zvyšující se fond oprav na starších nemovitostech mi snižuje ziskovost. V novostavbě se nemusím první roky tolik obávat zvýšení fondu oprav a také nemusím počítat s opravami na bytě, jelikož je vše nové a v záruce.
Byt číslo 3: KOLLÁROVA
Nejhorší byt v mém portfoliu, a přesto z něho mám 27 000 Kč ročně.
Tady máte návod, jak z ošklivého, neatraktivního bytu udělat za pár korun pěkný prostor a ještě z něj mít pravidelný roční příjem.
Koupě bytu na ulici Kollárova byla rychlá akce, která se vyplatila. Byt má 41 m2 a je o velikosti 1+1. V listopadu 2020 o státním svátku jsem objevila inzerát, odpoledne šla na prohlídku a večer jsem nabídla cenu o 150 000 korun nižší.
O byt jsem zas takový zájem neměla, byl nic moc a v domě, kde jsou pouze nájemníci, takže celkové prostředí stálo za prd. Prodávající na slevu kývl, a tak jsem byt koupila. Však prodat ho můžu kdykoliv, ne?
Byt potřeboval novou kuchyni a celkově prosvětlit, aby byl atraktivnější, ale protože jsem nechtěla do tohoto bytu cpát víc peněz, než bylo nutné, udělali jsme jen drobné změny. Co nestojí zas tak moc a změní vzhled bytu až neuvěřitelně?
Koupila jsem velice levnou ale kvalitní kuchyň v IKEA rovnou se sporákem a digestoří, položili jsme novou plovoucí podlaha z OBI, ještě jsme museli vyměnit sprchový kout, zazdít výklenek ve zdi, vymalovat, pořádně vše vydrhnout a byt byl jako nový. Rekonstrukce svépomocí vyšla celkem na 54 000 Kč.
První nájemce byl v bytě od března 2021 za 7 500 Kč, dnešní nájem je 9 000 korun měsíčně. Provozní náklady na tento byt jsou pouze necelých 13 000 Kč ročně.
Na koupi a rekonstrukci tohoto bytu jsem si vzala hypotéku od ČS ve výši 960 000 Kč, kterou jsem ještě doplnila úvěrem od Raiffeisen stavební spořitelny ve výši 332 000 Kč, roční náklady na splátky jsou 68 220 korun. Roční cash flow z bytu je 26 888 Kč.
A to je pro dnešek vše. Ještě než se rozloučíme, mám pro vás slíbený BONUS!
Zvažujete pronájem první nemovitosti nebo jste již majiteli několika nájemních bytů? Vyhněte se chybě, kterou dělá hodně lidí! Při správě příjmu z nájmu a nákladů na byt je klíčové oddělit tyto finanční toky od svých běžných výdajů.
Stejně jako jakákoliv jiná investice si i nájemní nemovitosti zaslouží vlastní účet. Tímto způsobem budete mít lepší kontrolu a přehled, jak se vaší investici daří a zda vám přináší očekávaný výnos.
Nevíte, jak si nastavit financování pro to, abyste mohli začít nakupovat (další) nemovitosti na investici? Mám pro vás zatraceně dobrou zprávu!
Přijďte na konzultaci se mnou, podíváme se na vaše investiční možnosti a naplánujeme financování na další roky tak, aby vám vyšel dostatečný příjem pro získání úvěrů a dál jste bohatli. Odkaz na konzultaci najdete zde.
Věřím, že vám tento článek pomohl nebo byl inspirací pro investování do nemovitostí. Pokud vás toto téma zajímá, potom určitě doporučuji mrknout ještě na článek, kde rozebírám 2 strategie investování. Mějte se zatraceně dobře a vidíme se zase příští středu!
